La surroga del mutuo è una possibilità che può rivelarsi molto vantaggiosa per chi ha in corso un mutuo casa già da qualche anno, ed ha quindi pagato una “fetta” del capitale. In sintesi, se stai pagando un mutuo con la Banca A, puoi richiedere un mutuo per l’importo rimanente alla Banca B, con cui chiuderai il mutuo in essere, e continuerai a pagare il nuovo mutuo alla Banca B. Per quale motivo si va ad effettuare un’operazione del genere?
Come funziona la surroga mutuo
La surroga mutuo può essere un’operazione vantaggiosa sia per chi “sposta” il proprio mutuo dalla Banca A, alla Banca B, sia per la stessa Banca B che subentra. Per la Banca B, c’è la possibilità di concedere un mutuo con un rischio abbastanza basso, perché il capitale prestato è sensibilmente inferiore al valore della casa ipotecata. Normalmente l’importo che si può richiedere con un mutuo casa è pari al 80% del valore della casa acquistata, che fa da garanzia attraverso l’ipoteca. Man mano che paghiamo il mutuo, diminuisce il capitale residuo da rimborsare, ossia il capitale da rimborsare diventa via via inferiore rispetto al valore dell’immobile, e quindi dal 80% iniziale va a scendere gradualmente, fino allo 0% al termine della durata normale del mutuo. Minore è il valore del mutuo rispetto al valore dell’immobile acquistato, minore sarà il rischio per la banca che concede il mutuo. Una banca che accorda la surroga mutuo casa esistente, va quindi a prestare un capitale inferiore, anche di molto, al 80% del valore dell’appartamento ipotecato, assumendosi quindi un rischio minore rispetto al caso di un “normale” mutuo. Inoltre, andrà a subentrare solo a mutui in cui il cliente ha sempre pagato regolarmente le rate, ossia non esiste nemmeno il rischio che il cliente sia insolvente. Anche questo fattore andrà a diminuire il rischio della banca subentrante.
Calcolare il nuovo mutuo
Stante questo basso rischio, le banche sono disposte a concedere ai clienti condizioni particolarmente vantaggiose per subentrare in mutui già in essere da qualche anno. E qui ci ricolleghiamo all’interesse del debitore, che a questo punto potrà beneficiare, ad esempio, di un tasso di interesse inferiore, e quindi di una rata mensile più bassa. Con la legge n° 40/2007, nota come “Legge Bersani”, non è più neanche possibile per le banche applicare penali per l’estinzione anticipata del mutuo, di conseguenza la surroga diventa ancora più vantaggiosa. Scopri come funziona la surroga grazie a Mutuiperlacasa.com, un sito che permette di trovare il mutuo casa confrontando le offerte delle varie banche, e che ha una sezione specifica proprio per la surroga dei mutui. Grazie al simulatore presente sul sito, possiamo calcolare facilmente il costo della rata del nuovo mutuo che andremo a richiedere per sostituire quello attuale: in un secondo avremo le offerte delle varie banche classificate in base al costo della rata, e le varie condizioni accessorie. Le banche, considerato il basso rischio di questo particolare tipo di mutuo, concedono condizioni particolarmente favorevoli, come ad esempio costi di istruttoria e perizia pari a zero, per arrivare all’azzeramento delle spese notarili. La surroga del mutuo richiede infatti un nuovo atto notarile, e Mutuiperlacasa.com ci indica anche quali banche sono disposte ad azzerare anche questo costo, per rendere ancora più conveniente la surroga. Anche per le banche dunque, grazie al web, è arrivata l’ora di mettersi seriamente in concorrenza: il consumatore può confrontare, facilmente come mai prima d’ora, prezzi, costi e condizioni.